Allt om amorteringskravet

Amorteringskravet innebär i korthet att amortering måste ske på bolån som tecknats efter 1/6-2016 förutsatt att belåningsgraden är över 50%. Detta krav är ett minimumkrav som bankerna ytterst sällan får frångå (finns vissa undantag). Däremot kan bankerna välja att ha högre amorteringskrav än detta lagstadgade krav.

Amorteringskravet gäller för alla bolån tecknade efter 1/6–2016

Amorteringskravet började gälla 1:a juni 2016 och gäller därmed enbart bolån som tecknats efter detta datum. Bolån som tecknats före detta datum innefattas alltså inte av reglerna.

Belåningsgraden avgör amorteringsgraden

När ett bolån tecknas räknar banken ut vilken belåningsgrad som lånet har. Belåningsgraden beräknas genom att du tar lånets storlek dividerat med bostadens värde.

Värdering och omvärdering

Eftersom belåningsgraden styr amorteringskravet finns en fördel att omvärdera sin bostad regelbundet. Värderas bostaden högre än tidigare minskar ju belåningsgraden och därmed kan även amorteringskravet minska.

Omvärdering får ske vart femte år och perioden börjar räknas från den dagen då bostaden köptes. Har du däremot ett lån som tecknats före amorteringskravet började gälla räknas dessa fem år från den dagen då ett tilläggslån tecknas.

Avsevärd värdeförändring

Omvärdering får även ske av bostaden om ”avsevärd värdeförändring” skett. Detta innebär en större ombyggnation eller tillbyggnation som på ett tydligt sätt höjer värdet på bostaden. Även om både renovering av kök och badrum vanligtvis räknas som värdehöjande åtgärder så räcker det inte i detta fall för att få göra en ytterligare omvärdering. Det krävs alltså betydligt större om- eller nybyggnationer för att omvärdering ska få ske.

Tilläggslån – Utökat bolån

Har du idag ett bolån och vill utöka detta kallas det för att ett tilläggslån (utökat bolån) tecknas. Tecknas detta på ett bolån som innefattas av amorteringskravet (tecknat efter 1:a juni 2016) gäller reglerna ovan. Summan av bolånet och det nya tilläggslånet adderas och utifrån detta räknas en belåningsgrad ut. Är belåningsgraden över 50% måste amortering ske.

Tecknas ett tilläggslån på ett bolån som inte innefattas av amorteringskravet (tecknat före 1:a juni 2016) finns två alternativ att välja på:

• De bägge lånen slås samman och belåningsgrad beräknas utifrån detta. Är belåningsgraden över 50% måste amortering ske.
• Tilläggslånet räknas som ett separat lån och ska amorteras på 10 år. Amortering kan däremot avslutas om summan av de två lånen gör att belåningsgraden inte överstiger 50%.

Har du idag ett stort bolån, med hög belåningsgrad, som tecknats innan amorteringskravet började gälla kan dessa två alternativ skapa mycket stor skillnad i kommande månadsbetalning. Med första alternativet aktiveras amorteringskravet på hela lånesumman vilket kan öka månadsbetalningen med flera tusen kronor. Väljer du istället att tilläggslånet ska vara ett separat lån ska detta amorteras på 10 år och den totala månadsbetalningen förändras inte alls lika mycket.

Högre amortering vid hög skuldkvot (mars 2018)

I början av december 2017 blev det klart att regeringen godkände Finansinspektionens förslag för hårdare amorteringskrav. Det innebär följande:

Gäller vid högre skuldkvot än 450%

Med skuldkvot menas förhållandet mellan låntagarens bruttoinkomst och lånesumman. Med bruttoinkomst räknas lön och stadigvarande inkomster så som barnbidrag, studiebidrag osv. Om lånesumman är 4,5 gånger större (eller mer) än årsinkomsten kommer de hårdare reglerna att gälla.

1% i extra amortering

I det fall som skuldkvoten är över 450% måste en extra procentenhet amorteras på bolånet om belåningsgraden är över 50%. Är belåningsgraden under 50% finns däremot inget krav på amortering.

En person som inte når upp till skuldkvot på 450% måste (enligt gällande regler) amortera 2% vid belåningsgrad på 70-85% och 1% från 70% ner till 50% i belåningsgrad.

En person som går över gränsen på skuldkvoten får däremot istället betala 3% eller 2%. Det blir därmed en extra procentenhet vid amortering.

Då gäller inte amorteringskravet

• Vid flytt mellan två banker - När ett bolån flyttas mellan två banker innebär det i praktiken att ett nytt lån tecknas på den nya banken för att betala av lånet på den tidigare banken. Eftersom alla nya lån innefattas av amorteringskravet skulle det i teorin alltså innebära att en flytt skulle aktivera amorteringskravet. Men för att undvika inlåsningseffekter finns ett undantag gällande flytt av bolånen. Har du idag ett bolån som tecknats före amorteringskravet infördes kan detta alltså flyttas till en annan bank utan att amorteringskrav aktiveras. Detta är däremot en punkt där många banker valt att sätta hårdare krav än vad amorteringskravet innebär. Det är nämligen inte ovanligt att banker har kravet att alla lån som flyttas till dem innefattas av reglerna kring amorteringskravet eller att andra amorteringskrav gäller.
• På bolån tecknade före juni 2016 - Amorteringskravet började gälla 1:a juni 2016 och därmed enbart på de lån som tecknas efter detta datum.
• Nyproduktion - Med målet att främja nyproduktion av bostäder i Sverige finns även ett undantag i amorteringskravet vid köp av nyproducerade bostäder. Köper du en helt nyproducerad bostad behöver inte amortering ske de första fem åren. Detta gäller alltså enbart om du är första köparen av bostaden samt vid belåning på just denna bostad.
• Särskilda skäl - Då amorteringskravet kan skapa relativt stor månadsbetalning på lånet kan det för vissa familjer bli mycket svårt att betala om familjen drabbas av dödsfall, långtidssjukskrivning eller arbetslöshet. Detta är tre tillfällen då banken kan anse att låntagaren har ”Särskilda skäl” och därmed ta paus från gällande amorteringskrav.
• Jord- och skogsbruksfastigheter - Om lån tecknas för inköp av jord- och skogsbruksfastigheter gäller inte amorteringskravet. I det fall lånet delvis används för inköp av bostad kommer enbart denna del av lånet även att innefattas av amorteringskravet.

Amorteringskravet – Enbart lägsta nivån

Det är viktigt att komma ihåg att amorteringskravet som är reglerat enligt lag, enbart är den lägsta nivån på amorteringskrav som bankerna måste ställa på sina bolånekunder. Exempelvis framgår det i reglerna kring amorteringskravet att ett bolån (tecknat före amorteringskravet började gälla) som flyttas till en annan bank idag inte behöver innefattas av det nya amorteringskravet.

Det är alltså möjligt att flytta ett bolån utan att amorteringskravet aktiveras. Däremot är det flera banker som satt ett högre krav på denna punkt. Flera banker säger exempelvis att de kommer applicera reglerna kring amorteringskravet om ett bolån flyttas till dem.

Det är alltså viktigt att veta att amorteringskravet enbart är en lägstanivå som bankerna behöver förhålla sig till. Utgår du däremot från att du kommer få ett amorteringskrav från banken som är exakt i linje med det lagreglerade amorteringskravet finns risk att du blir besviken. Detta inte minst vid just flytt av bolån.

Banken kan kräva en högre amortering

Det är viktigt att komma ihåg att amorteringskravet är en lag som fastställer minsta möjliga amortering. Hur mycket du faktiskt måste amortera bestäms dock i slutänden av banken i samband med att du tecknad lånet. Beroende på din kreditvärdighet och andra faktorer kan banken kräva en högre amortering. Att amortera enligt amorteringskravet är ingen rättighet.

Amortera är ett bra sätt att spara pengar

En annan sak som du inte får glömma är att ju mer du amorterar, desto lägre blir dina räntekostnader i framtiden. Speciellt i tider som dessa, när sparräntorna är på väg nedåt, kan en högre amortering vara en smart investering för dig som har möjlighet. Om du har en bolåneränta på 5 procent och väljer att amortera 5000 kronor extra varje månad innebär det att du före skatt sänkt dina räntekostnader med 1500 kronor. Hade du i stället sparat motsvarande belopp på ett sparkonto med 3 procent ränta hade du endast fått 900 kronor i ränteintäkter.

Amorteringskravet kan snart sänkas 

Den 4 november 2024 kom resultatet av en utredning som regeringen tillsatt för att analysera amorteringskravet och dess effekter. Enligt utredningens förslag bör den högre amorteringen för lån på över 70 procent av bostadens värde slopas. Utredarna vill även ta bort den skärpning av amorteringskravet som infördes 2018, med extra amortering för individer med en skuldkvot på mer än 4,5. Detta förslag har fått både ros och ris av olika experter, och det återstår att se vilka delar av förslaget som blir verklighet.