Vad tittar bankerna på när du ansöker om ett bolån?

När du ansöker om lån måste du genomgå en kreditprövning där långivaren går igenom din ekonomi bedömer din förmåga att återbetala lånet. Detta är ett lagkrav och gäller alla lån; från små sms-lån till bolån. När du ansöker om just bolån är dock denna process betydligt längre och mer noggrann – detta eftersom bolån vanligtvis är avsevärt större än andra lån. Ett bolån innebär också att du blir kund hos banken i årtionden; ibland resten av ditt liv.

För att bli beviljad ett bolån krävs en god kreditvärdighet och en ordnad ekonomi. I denna artikel går vi igenom i detalj hur bankerna bedömer detta.

Från lånelöfte till bolån

Det första steget när du ansöker om bolån är att ansöka om ett lånelöfte. Lånelöftet är ett preliminärt besked om hur mycket pengar du får låna, och krävs för att du ska kunna delta i budgivningsprocessen för olika bostäder. När du ansöker om lånelöfte görs en preliminär kreditbedömning som bygger på en kreditupplysning och uppgifter som du lämnar i samband med ansökan. Ansökningsprocessen är vanligtvis digital och tar max ett par dagar. Du kan ansöka om lånelöfte från flera banker och välja det som är högst. 

Det här tittar banken på när du ansöker om lånelöfte

• Inkomst

För att kunna klara av amortering och ränta är det viktigt att du har en tillräckligt hög och någorlunda stabil inkomst. 

• Utgifter och andra lån

För att få en uppfattning om hur långt din inkomst räcker behöver banken veta hur mycket du lägger på olika utgifter och på att betala av andra lån som exempelvis studielån. Här tas hänsyn till om du har barn att försörja och vilken ekonomi din eventuella sambo/partner har. Banken tar alltid en kreditupplysning från UC AB vid ansökan och där framgår andra lån och krediter.

• Kassaflöde

Genom att dra bort dina nödvändiga kostnader och lånebetalningar från inkomsten ser banken hur mycket pengar du har kvar varje månad. Det är dessa pengar som kommer kunna användas för ränta och amortering på bolånet och utifrån detta belopp beräknar banken vad du max kommer kunna amortera och därmed låna baserat på amorteringskravet. I denna beräkning inkluderas även en buffert så att du ska klara av eventuella räntehöjningar. 

• Tillgångar

För att få låna krävs att du har tillräckligt med sparpengar för att klara att lägga en kontantinsats på 15 procent. Ju högre kontantinsats du kan lägga, desto mer kan du låna. Har du andra tillgångar som aktier eller ett sommarhus är det såklart också positivt.

• Sysselsättning

Banken behöver också kunna avgöra den ekonomiska stabiliteten i ditt liv. Finns det en risk för att du plötsligt får betydligt lägre inkomst? Om du inte har en fast anställning blir det svårare att få låna och är du till exempel student krävs en medsökande.

• Betalningshistorik

De flesta banker kräver att du är fri från betalningsanmärkningar. Har du andra lån och krediter kollar banken också på hur du skött dessa.  

• Eventuell medsökande

Om du söker tillsammans med någon kollas de ovan nämnda faktorerna även för denna person.

Lånelöftet är inte ett garanterat lån

Det är viktigt att komma ihåg att ett lånelöfte inte är ett garanterat lån. När du har vunnit budgivningen och vet vilken bostad du ska köpa görs en definitiv kreditprövning. Banken kan då både höja och sänka beloppet du får låna, och helt avslå din ansökan även om det är ovanligt. I denna kreditprövning kollas samma saker som i den preliminära, men på ett mer grundligt sätt. Du kommer förmodligen behöva inkomma med underlag på en del saker, som din inkomst och andra lån. Om ingen negativ förändring skett, och om alla uppgifter du lämnat i samband med ansökan om lånelöftet stämmer, är sannolikheten för avslag väldigt liten.

En skillnad mellan den definitiva kreditprövningen och den preliminära är att banken nu vet vilken bostad du ska köpa. Därför tas även denna med i bedömningen. Följande aspekter bedöms:

• Bostadens pris: Är det rimligt i förhållande till marknadsvärdet?
• Beräknade boendekostnader: Avgift till bostadsrättsförening eller driftkostnader för en villa. Denna information stoppas i den kalkyl som banken använder för att räkna ut hur mycket lån du klarar av. Är boendekostnaderna höga kan banken dra ner maxbeloppet som du får låna.
• Föreningens ekonomi: Om det är en bostadsrätt kan banken vara intresserad av föreningens ekonomiska situation, framförallt vad gäller belåning.

Sammanfattning

Att ansöka om bolån är en längre och mer ingående process än att ansöka om andra typer av lån. Det första steget är att ansöka om ett lånelöfte. I samband med detta genomgår du en kreditprövning där banken tittar på inkomster, utgifter och andra lån för att kunna avgöra hur mycket du kan amortera och därmed låna. Man går även igenom din betalningshistorik, sysselsättning och familjesituation och eventuella tillgångar. Ansöker du med en medsökande måste denna också genomgå en kreditprövning.

När du väl hittat den bostad du vill köpa är det dags att gå från lånelöfte till ett definitivt besked. I denna process analyseras samma faktorer som under ansökan till lånelöftet men mer noggrant. Om något försämrats eller om det visat sig att du lämnat osanna uppgifter kan det bli avslag. Bostaden du ska köpa tas också med i analysen – bland annat bedömer banken om du kommer klara av boendekostnaderna och om priser är rimligt i förhållande till marknadsvärdet.